Статья от 25.01.2016 г.

С момента опубликования Закона Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс Республики Казахстан» от 2 ноября 2015 года № 389-V (далее – Закон) в адрес нашей редакции активизировались обращения, письма и звонки от фермеров с разными вопросами по приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Этот Закон начнет действовать с 1 июля 2016 года, согласно ему внесены поправки в Земельный кодекс РК (далее – ЗК РК) в части выкупа сельхозземель в частную собственность.

За ответом на все накопившиеся вопросы корреспондент газеты «АгроИнфо» обратилась к нашему постоянному эксперту в сфере земельного законодательства – руководителю ГУ «Управление земельных отношений акимата Костанайской области» Абдуову Нурлану Абдрахмановичу.

– Первый вопрос, Нурлан Абдрахманович, хотела бы задать по поводу ныне действующих договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Ранее в своей беседе Вы сказали, что они остаются в силе до конца сроков действия. Сейчас что-нибудь изменилось с введением нового Закона?

 – Нет, ничего не изменилось. Договоры аренды и право землепользования остаются действовать до конца сроков аренды, указанных в этих договорах. На все сроки – 49 лет, на 5 или 10 лет – все это остается в силе. Хотелось бы заострить внимание всех сельхозпроизводителей-землепользователей на том, что право землепользования, возникшее на основании договоров аренды земель, останется в силе до конца сроков аренды. А то начали ходить разные слухи и кривотолки среди фермеров о том, что необходимо срочно выкупать земли, что договоры аренды утратили силу. Нет, это не так. Институт права аренды будет продолжать действовать.

А по истечении сроков аренды пролонгации этих договоров аренды уже не будет. Можно будет только выкупить в собственность эти участки.

– Нет ли поправок в части ужесточения условий землепользования в действующих договорах аренды?

 – Вносить в эти договоры аренды новые условия или менять в них что-либо мы не можем. Поскольку договоры уже заключены и зарегистрированы. Вносить в такие договоры изменения можно только через судебные инстанции.

– Аренда земли останется действовать, но с 1 июля следующего года, согласно Закону, определение «безвозмездное право землепользования» в Земельном кодексе исключено. Почему?

– Понятие это не исключено, оно остается действовать для особой категории землепользователей. Согласно статье 24 ЗК РК, с 1 июля 2016 года право землепользования на основе договоров аренды может возникнуть только для иностранцев и оралманов. Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранцев, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем пятьдесят процентов, и оралманы могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве временного землепользования на условиях аренды сроком до двадцати пяти лет.

Гражданам и негосударственным юридическим лицам РК земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности, с 1 июля 2016 года будут предоставляться на праве частной собственности в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом. К слову добавлю, что иностранные граждане не вправе приобретать право частной собственности на землю.

– Расскажите подробнее о выкупе земель в частную собственность. Может ли землепользователь, не дожидаясь окончания сроков аренды, выкупить земли (или по истечении сроков договоров аренды). Какие ему действия предпринимать?

– Каждый землепользователь может до истечения сроков аренды, указанных в договорах аренды земельных участков или других правоустанавливающих документах, подать заявление в органы местной исполнительной власти о намерении выкупить те земельные участки, на которых он ведет сельскохозяйственные работы. Либо по истечении сроков действия договоров землепользователь уже должен либо подать заявление о выкупе обрабатываемых земель, либо от них отказаться.

Согласно статье 24 Земельного кодекса, предоставление права частной собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения осуществляется на платной основе. Граждане и негосударственные юридические лица, заинтересованные в предоставлении права частной собственности на земельный участок (земельные участки) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства и лесоразведения, могут приобрести право частной собственности на земельный участок по льготной цене, определяемой от его кадастровой (оценочной) стоимости. При этом размер льготной цены на земельные участки установлен в 50% кадастровой (оценочной) стоимости. Таким образом, стоимость земельного участка составляет половину оценочной стоимости, указанной в актах оценки земель. Если у землепользователя нет оценочных документов, то их следует оформить.

Что касается выкупа земель, тут покупателем выступает землепользователь, а продавцом земель – государство. В соответствии со статьей 49 ЗК РК, земельный участок, находящийся в государственной собственности, продается в рассрочку на срок до десяти лет по письменному заявлению покупателя путем заключения договора купли-продажи. Покупатель в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи должен внести аванс в размере, составляющем не менее пяти процентов от стоимости земельного участка. В последующем оплата за земельный участок вносится покупателем ежемесячно согласно графику платежей, который прилагается к договору купли-продажи и является его неотъемлемой частью. Оплата за земельный участок может осуществляться как наличным, так и безналичным способом на счет продавца, указанный в договоре купли-продажи.

Покупатель вправе погашать свои обязательства досрочно как в полном объеме, так и частично. В случае просрочки ежемесячной оплаты за земельный участок покупатель оплачивает продавцу неустойку в размере 0,1 процента за каждый день просрочки от неоплаченной выкупной цены земельного участка. В случае, если покупатель не производит оплату за земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, в течение двух лет подряд, продавец вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка.

Граждане и негосударственные юридические лица Республики Казахстан, которым до введения в действие Закона земельный участок сельскохозяйственного назначения был предоставлен на праве временного землепользования (аренды) для ведения крестьянского или фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, вправе до окончания срока временного землепользования (аренды) выкупить земельный участок либо его часть в частную собственность по льготной цене, определяемой в размере пятидесяти процентов от его кадастровой (оценочной) стоимости, с рассрочкой до десяти лет.

– Срок выкупа земель в собственность установлен до 10 лет, а меньший срок можно выбрать?

 – Да, срок выкупа определяет покупатель по своему усмотрению. Он может выбрать любой период действия рассрочки оплаты за земельные участки, но не более 10 лет. Более этого срока – нельзя.

– Скажите, если землепользователь подал заявление на покупку обрабатываемых земель и заключил договор купли-продажи с государством, допустим, на 10 лет. Какие действия с этими землями можно совершать в период действия рассрочки до момента полного выкупа?

– В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать любые сделки до полной оплаты его выкупной цены, за исключением передачи в залог. Передача в залог земельного участка, проданного в рассрочку покупателем, допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены. При этом предметом залога может быть только та часть земельного участка, за которую оплачена выкупная цена.

– Понятно, что отчуждение запрещено, пока участок не выкуплен. Но вот передача в залог как же? Ведь большинство сельхозпроизводителей для осуществления своей финансово-хозяйственной деятельности берут займы под залог, в том числе и под залог земель, и сейчас вот под залог права землепользования?

– Передача землепользователем в залог права землепользования продолжит действовать до окончания сроков действия договоров аренды земельных участков. Пока здесь все остается, как было.

А вот передача в залог выкупаемых земель, по которым не произведен полный выкуп, невозможна. Только если покупатель оплатил не менее половины стоимости земельного участка, он может передавать в залог. Если, допустим, договор купли-продажи земельного участка заключен на 10 лет и покупатель исправно осуществляет платежи в соответствии с графиком, то первые 5 лет, он не сможет поставить в залог выкупаемые участки. То есть в первую половину срока действия рассрочки оплаты за земли передача в залог этих земель исключена. Это сельхозпроизводители должны учестьщ при планировании своей финансовой деятельности и при выборе срока и графика платежей при выкупе земель.

– В Земельном кодексе появилась новая статья 48-1 «Особенности приобретения прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной собственности, на торгах (аукционах)». К каким землям она применима?

 – Эта статья действует для земель запаса. Она регламентирует приобретение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, которые находятся в государственной собственности и не предоставлены в землепользование. Земли запаса с 1 июля 2016 года начнут продаваться через аукционную форму торгов сначала с условием повышения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка. А при невозможности его реализации по итогам проведения не менее двух аукционов с условием повышения стоимости участка, станут продавать также через аукционные торги с условием понижения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка.

– А земли, которые в настоящее время предоставлены в землепользование нашим фермерам, не идут на аукционные торги?

– Нет, для приобретения этих земель землепользователи подают заявления и заключают договоры купли-продажи, как я уже говорил ранее.

Но если землепользователь по истечении сроков аренды земельных участков, указанных в договорах аренды, не обращается в местные исполнительные органы с намерением о выкупе этих земель, молчит и не дает о себе знать, то земли, находящиеся в ведении таких землепользователей, будут выставляться на аукционные торги и будут проданы согласно статье 48-1 ЗК РК.

– То есть на следующий день после истечения последнего дня срока действия договора аренды земли уже пойдут на торги?

– Нет, не на следующий день. Сначала землепользователь получит уведомление об истечении сроков аренды земельных участков и о необходимости или выкупить, или освободить земли. Подать заявление о намерении выкупа земель в собственность нужно за некоторое время до истечения сроков договора аренды.

– Нурлан Абдрахманович, а изменится ли как-либо плата за земли, которую землепользователи сейчас уплачивают в государственный бюджет в виде земельного налога, единого земельного налога и платы за пользование земельными участками?

– Пока нет, в Налоговом кодексе республики сохранены все действующие ставки земельных налогов и платы за пользование. Там внесены были правки с 1 января 2015 года в части увеличения ставок земельного и единого земельного налогов, также был выведен из 70-процентной льготы земельный налог для юридических лиц – сельхозпроизводителей. Других изменений нет.

Но, есть информация, что готовится проект нормативно-правового акта об увеличении базовой ставки земельного налога в три раза на все земли. Это земли промышленности, сельскохозяйственные, выданные под ИЖС и прочие. Тут тоже ходит много слухов среди землепользователей о многократном увеличении ставки налога на землю. Повторю, что проект только готовится. Как изменится ставка налога, узнаем после выхода закона.

– Что даст фермеру собственная земля?

 – Земля в собственности – это ряд преимуществ. Это законное совершение любых сделок с собственным земельным участком – передача в залог, купля-продажа, наследство и прочие. Собственник земли – обладатель всех предусмотренных казахстанским законодательством прав.

Никто не вправе забрать и изъять собственные земельные участки. За исключением изъятия для государственных нужд. Такое отчуждение происходит согласно Земельному кодексу с возмещением стоимости участка.

По собственным участкам исключено изъятие земель из-за нецелевого или нерационального использования. В случае с правом землепользования оснований для изъятия земельных участков очень много.

– С 1 июля текущего года изменен подпункт 7 пункта 1 статьи 64 ЗК РК. Расскажите подробнее об этом новшестве.

– Этот подпункт позволял землепользователям передавать право землепользования (аренды) в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества или в качестве взноса в производственный кооператив. С 1 июля действующее на основании долгосрочных договоров аренды право землепользования нельзя вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, в оплату акций акционерного общества.

Ранее глава крестьянского хозяйства на основании этого подпункта мог внести в качестве имущественного вклада в устав товарищества свое право землепользования. Но это была так называемая скрытая продажа права землепользования на земельный участок. Что запрещено законодательством РК. Потом глава КХ выходил из состава ТОО, оставлял там свою землю, а товарищество возмещало вклад денежными средствами. Теперь такой взнос в устав товарищества крестьяне осуществить не смогут.

– А вносить право землепользования в качестве взноса в сельскохозяйственный кооператив можно?

 – Да, можно. Член сельскохозяйственного кооператива может внести право землепользования в качестве взноса. Недавно вышел новый закон о сельскохозяйственных кооперативах, там все наверняка8 подробно описано.

– А как быть теперь держателям условных земельных долей, которые они давно внесли в качестве вклада в устав товарищества, так называемым «пайщикам»? Как правило, в правоустанавливающих документах на земли землепользователем записано ТОО, а в уставе этого товарищества множество учредителей.

– Для этой категории землепользователей есть статья 171 ЗК РК. В случае, если земельный участок сформирован за счет земельных долей, переданных их обладателями в уставный капитал хозяйственных товариществ в качестве вклада или в производственные кооперативы в качестве взноса, вопрос выкупа земельного участка либо отказа от права выкупа решается общим собранием участников хозяйственных товариществ и членов производственных кооперативов.

Общее собрание участников (членов) должно состояться не менее чем за год до окончания срока временного землепользования (аренды) и считается правомочным при участии не менее двух третей от общего количества участников хозяйственных товариществ и членов производственных кооперативов. В случае не достижения согласия по выкупу земельного участка в частную собственность участники хозяйственных товариществ и члены производственных кооперативов вправе выйти из состава участников (членов). При этом хозяйственное товарищество или производственный кооператив обязаны выделить земельный участок либо выплатить его стоимость в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Местоположение выделяемого в натуре земельного участка в счет доли или пая определяется в порядке, предусмотренном учредительными документами хозяйственных товариществ, производственных кооперативов или соглашением сторон.

– Согласно новому дополнению в статью 97 Земельного кодекса, с 1 июля не нужно будет менять целевое назначение при возведении объектов на сельхозземлях?

– Да, при строительстве объектов, связанных с ведением сельского хозяйства, на земельных участках, предоставленных для ведения сельскохозяйственного производства, и при преобразовании организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта изменение целевого назначения такого земельного участка теперь не требуется.

– Спасибо за информацию!

 Гани Ермек

Ссылки по теме:

Заключение договора аренды земельного участка

В РК создан сайт, рассказывающий о поправках в Земельный кодекс

В Западном Казахстане возвращено в госсобственность 7 489 га сельхозземель

В Акмолинской области арендаторы намерены выкупить 90 тысяч га земель

Земельные махинации создают социальную напряжённость в Алматинской области