Вопрос о законности передачи права землепользования по соглашению об отступном остается по сей день открытым, и будоражит умы сельхозпроизводителей и земельных чиновников Костанайской области. Окончательный ответ на этот вопрос от компетентных органов не получен. Для того чтобы читателю из других регионов нашей родины было легче вникнуть в суть статьи, обратимся к предыстории этой с позволения сказать эпопеи.

Немного истории

Становлению земельных отношений в нашей стране способствовало утверждение в июле 2003 года Земельного Кодекса Республики Казахстан. Вносимые в кодекс изменения в дальнейшем только совершенствовали его, так, в июле 2007 года стало разрешено оформление в залог права землепользования. Этим с целью расширения своей коммерческой деятельности воспользовались банки, и стали под залог права землепользования кредитовать отечественных аграриев. У последних теперь появилась возможность в получении оборотных средств для ведения сельхозпроизводства.

Все становилось хорошо: крестьяне получали ресурсы для ведения агробизнеса под залог земли, банки кредитовали и зарабатывали на процентах по займам свою маржу. Стали развиваться и партнерские отношения между землепользователями, почему бы и нет. В наше рыночное время, если право землепользования можно заложить на законных основаниях, то какой предприниматель этим не воспользуется с целью развития и совершенствования своей деятельности.

Таким образом, между землепользователями стали возникать договоры займа денежных средств и прочих ресурсов, в обеспечение возврата которых использовался залог права землепользования должника на земельных участках. Если должник не рассчитывался, то по обоюдному согласию сторон, он уступал заложенное право землепользования. А кредитор принимал в счет оплаты долга, переоформлял и регистрировал на себя этот переданный по соглашению об отступном земельный участок должника. Местные исполнительные органы власти (акиматы, органы юстиции и земельных отношений), не возражая, регистрировали такое получение права на земельные участки, основываясь на статье 33 Земельного и статье 367 Гражданского Кодекса РК. Именно в Костанайском регионе более всего регистрировалась передача права землепользования другому землепользователю при сделках подобного рода.

С чего все началось

Можно было бы уже и дифирамбы петь о прохождении очередной вехи в новейшей истории казахского земледелия – зарождении рынка сельскохозяйственных угодий. Но полтора года назад прокуратура Костанайской области начала инициировать иски в суды региона о признании недействительными сделок по займам между землепользователями и соглашений об отступном по ним и о возврате сторонами всего полученного по этим сделкам (реституции). Усмотрев в них ущемление государственных интересов.

Районные прокуроры, основываясь на статьях того же Земельного Кодекса и на статьях 157-158 ГК РК подавали иски в суды в интересах государства, и выигрывали их. Многих костанайских аграриев заставили вернуть земли в порядке обратном подписанному соглашению об отступном, тех, кто передавал участки (должников), принудили к выкупу полного права землепользования на эти участки. Но были и отказы в исках прокурорам, когда суды оставляли без изменений все сделки по земле. В итоге более всего проблем досталось сельхозпроизводителям, участвовавшим в исках. Ко всем тяготам засушливого 2012 года прибавились дополнительные траты финансовых, трудовых, временных и прочих ресурсов. Все эти события вызвали большой резонанс среди аграриев области, фермеры стали подавать запросы в государственные структуры с просьбой разъяснить сложившуюся ситуацию. Мнения многих разделились. И до сих пор так и не стало ясным, возможно ли осуществление в нашей республике сделки по займу, где залоговым обеспечением является невыкупленное право землепользования, и в случае неисполнения обязательств по займу предоставления в качестве отступного права заложенного землепользования. Генеральная прокуратура РК и Агентство по управлению земельными ресурсами вопрос держит открытым.

Так и не приняты в Казахстане ни поправки, ни комментарии, ни разъяснения к Земельному Кодексу в такой его спорной части. Спорной, потому что неизвестно, кто же все таки был прав: костанайские фермеры, районные акиматы, земельщики и юристы, допустившие передачу права землепользования по соглашениям об отступном, или прокуратура, запретившая такую передачу. Даже если в этой схеме передачи по отступному соглашению была завуалирована продажа земель между землепользователями, так что с того. Ведь именно производителям, лучше знать, особенности оборота земель, куда и кому рациональнее и эффективнее должно перейти право землепользования. Это нормальные рыночные отношения, нормальное развитие предпринимательства на селе. В демократических странах государство работает на интересы бизнеса, а не наоборот. Эти интересы до властей доводят представители бизнес-сообществ – общественные объединения, союзы предпринимателей и другие.

Передача права в странах СНГ

А как же налажен рынок земельных угодий в соседних странах бывшего СССР? Ведь они также сталкиваются с проблемой становления земельных отношений, развития АПК, а значит и развития рынка земельных участков. Как у них один сельхозпроизводитель может передать, а другой приобрести земли и права на них.

Изучив земельное законодательство украинцев, можно выделить следующее. Там не только Земельный Кодекс регулирует земельные отношения, есть еще закон «О земельном кадастре», и пока еще законопроект «О рынке земли». Очень много прописано детальных описаний и подробностей в украинском законодательстве. В силу сложившейся политической ситуации, сейчас в Украине действует мораторий на продажу и отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Но, несмотря на это рынок земли в Украине существует, подробное описание земельных законов дает несколько законных способов передачи земельных участков и прав на них, которыми предприимчивые украинцы пользуются. Например, договора эмфитевзиса, это трудно произносимое понятие предусмотрено украинским земельным кодексом. По своей природе и последствиям договор эмфитевзиса имеет общие признаки с договором аренды земли, поэтому способы отчуждения являются аналогичными.

Эмфитевзис – это долгосрочное, отчуждаемое и то, которое наследуется, право использования чужого земельного участка для сельскохозяйственных нужд. Эмфитевзис устанавливается договором между владельцем земли и лицом, которое имеет желание пользоваться землей для сельскохозяйственного производства.

Несколько иная ситуация в России – здесь также действует Земельный Кодекс и Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Мало чего нашлось в законодательстве о залоге земли, но что существует – это факт. Еще вполне хорошо и много прописано о субаренде земель сельскохозяйственного назначения, что допустимо и регламентировано российскими законами. С целью расширения сельхозпроизводства российский фермер может оформить субаренду соседнего земельного участка, с согласия этого соседа и лишь уведомить об этом государственные территориальные ведомственные органы.

Риски для казахстанского фермера

Сейчас банки выдают аграрные займы или гарантии под залог права землепользования, не требуя при этом соблюдения выкупа у государства этого права в соответствии со ст. 33 ЗК РК. Если государство отменит выступление невыкупленного права землепользования в качестве залогового обеспечения исполнения обязательств, то банки прекратят финансирование аграриев и выдачу гарантий в пользу их кредиторов. Это перекроет поступление оборотных средств в сельхозорганизации, поскольку большая их часть в нашей стране использует в своей деятельности заемные средства. Такова специфика агробизнеса – фермеры всего мира ведут свое производство на заемные деньги. Даже взяв кредит у государства, наши крестьяне обращаются в банк за гарантией обеспечения обязательств, и получают ее взамен на ликвидный залог – землю. Без участия банковских займов развитие отечественного АПК вернется на 10 лет назад, а это недопустимо.

Если же государственные органы признают недействительной и не соответствующей законодательству только лишь передачу заложенного права землепользования по соглашению об отступном, это также доставит массу проблем для казахстанских аграриев. Альтернативой соглашению об отступном выступает внесудебная реализация заложенного имущества в соответствии со ст. 320 ГК РК и ст. 20 Закона РК «Об ипотеке». Такая процедура занимает больше времени и документооборота, и является законной в нашей республике. Но и соглашение о предоставлении исполнения отступного согласно ст. 367, 369 ГК РК никто не отменял. Законный способ передачи и отчуждения земельных участков и прав на них должен действовать в нашем законодательстве, для нормального развития отечественного агробизнеса.

Эпилог

Что же делать? Как дальше быть и развивать свое хозяйство, если встала острая необходимость расширить угодья, тем более что есть куда, допустим к соседу, который согласен передать свое право на участок? Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Всё в руках сельхозпроизводителей, сейчас нужно вносить через общественные объединения предложения по внесению поправок в отечественный Земельный Кодекс именно в части передачи и отчуждения земель и прав на них, требовать введения постатейных комментариев в земельный кодекс. По горячим следам произошедшего в Костанае случая и слезам костанайских аграриев, которые отвечали на вышеназванные государственные иски.

Мы не раз со страниц газеты «Агро-Инфо» призывали к активности наших сельхозпроизводителей, но их личностные устои с отголоском советского прошлого быстро не изменишь. Наследие командно-административной системы функционирования до сих пор сидит в сознании наших агробизнесменов. Мировая практика показывает: земельные отношения в сфере сельского хозяйства самые сложные, их становление переживало много реформ. В развитых странах много лет назад законодательно закрепились права фермеров на землевладение и на сегодня до мелочей все отработаны. Достичь этого им удалось только ценой собственных усилий, они заставили власть уважать свои права (например, движение «Гомстедов» в США). Уважаемые аграрии, никто кроме вас самих вам не поможет, а законодательно прописанный аспект остро необходим. Сейчас поутихла вся эта громкая история, но ведь нет гарантии, что завтра она снова не оживет, снова не начнутся иски, и придет другая волна все тех же событий и новых переживаний.

Жанна Батабаева